永利直播室|上交所18问 :华夏幸福不幸福

2020-01-03 16:58:30

永利直播室|上交所18问 :华夏幸福不幸福

永利直播室,有个段子是这么说的。

一个人没有负债,说明他是个屌丝。一个人负债20万,说明他了解金融。一个人负债50万,说明他有还款能力。一个人负债100万,证明他有车有房。一个人负债5000万,那他是一家上市公司老总。

最近很多老总可能都睡得不好。有的老总爱穿T恤牛仔裤,前几天正装革履在国会接受质询。有的老总在内部开会讲话仿佛讲成了网络直播,这两天在忙着找自己公司里的“内奸”。有的老总两亿用户的产品突然就没了,还得发公开信向人民群众道歉。

前两天,又有位老总可能会想起小时候上学考试时的场景:卷子发下来,题目道道扎心,老师说好好答啊,考试时间一个半小时,10点半收卷。

这位老总是华夏幸福的董事长王文学。

3月29日,华夏幸福发布了2017年的年报,结果招来了监管层“突然的关心”。

4月13日,上交所给华夏幸福发了问询函。问询函有四大部分,18个问题,涵盖华夏幸福两大业务以及资金状况。华夏幸福需要解释原因,罗列现象,说明安排,还得请会计师发表明确意见,4月24日之前回复与披露。

华夏幸福最近怕是有点流年不利。 

1

“固安模式”复制不易

王文学治下的华夏幸福,一直是一家不走寻常路的房企。在国内,其他房企要么卖房,要么运营商业地产,而华夏幸福除了卖房,还有另一大业务重心——产业地产。

2002年,华夏幸福与河北固安县签订开发协议,成立固安工业园。华夏幸福负责制定园区的定位、规划,并出资建设园区的道路、绿化等基础设施。之后,它还一揽子负责园区的招商引资、产业导入。

每落地完成一个项目,政府则需向华夏幸福支付落地投资额45%的费用,以及将来一定比例的税收提计,这是华夏幸福主要利润来源。

前期产业园区开发时华夏幸福已经做好了大量基础设施建设,提升了地块大环境,地价急速升值,华夏幸福就在这些地方卖房,赚取房屋销售升值的差价。房地产销售的回款,又继续为需要大量前期投资的产业园区输血。

到2006年,贫困县固安的GDP一跃成为廊坊下辖县第一。固安模式也被国家相关部委树立为PPP模式的典范。靠着这样的固安模式,华夏幸福在河北攻城略地,成长为千亿级的大房企。

隔壁行业小马哥成功的经验告诉我们,中国人往往擅长的就是复制粘贴。华夏幸福近年来试图将“固安模式”在多地复制,把业务拓展到全国。

但就如诸多优秀的艺术、创意工作一样,其珍贵之处就在于难于被复制。

对于经济体量够大、政府本身的招商能力就不弱的大城市而言,华夏幸福的产业园区的吸引力并没有那么足。大城市的政府诉求是引入第三产业,而华夏幸福的产业园以一、二产业为主。

并且在大城市当地本就盘踞有诸多实力强劲的“地头蛇”,外来企业想介入新拓市场并非易事。万达集团旗下知名项目万达广场开遍全国,但是在四大一线之一的深圳却并未涉足。原因之一就在于深圳本土实力雄厚的开发商太多,竞争十分激烈。深圳标杆商业地产项目万象城、海岸城、coco park、kkmall皆由本土企业打造。

上交所对此在问询函里表达了关注:“公司产业新城业务收入重要集中于固安、大厂等廊坊市地区。考虑到其他区域产业园区未形成主要收入和利润来源,请公司说明产业新城模式是否具有可复制性和推广性。”

大城市一时难以进入,中小级别的市县也容易水土不服。

在环京地区,土地整理后,各地政府都会按一定比例给华夏返还整理费用。据《财经》杂志报道,在江苏镇江,当地政府以财政紧张为由,拒绝支付土地整理费用。华夏幸福已在镇江耗费近6亿元拆迁费,一度向镇江政府表达过退地之意,但未果。

后来,华夏幸福决定先靠卖房回笼资金,但恰逢镇江楼市低迷,欲降价销售又遭遇镇江政府反对。2017年,当地媒体实地探访发现,该项目安置房已停工近两年,产业园区开发也陷入停滞。华夏神话没有在镇江再现。

华夏幸福董事长王文学早年在廊坊市政府有500万的装修款项收不回来。但王文学做了一个大胆的举动。他在廊坊市政府领导办公室里,当面烧毁了政府的装修合同,并声明不再讨要政府的欠款,欠下的债他自己用火锅店挣的钱来还。

在与政府打交道的过程中,这样的处事方式为王文学积攒了不少人脉。出生在河北霸州的王文学耕耘环京地区多年,华夏幸福与当地政府的沟通与合作也相对顺畅。但是一旦走到外地,政商关系这一课又得重头再上。

镇江虽然不是华夏幸福走出河北的全部,但也是其外拓困难的一个缩影。 

2

应收账款疑点重重

年报显示,2017年,华夏幸福应收账款189.1亿元,同比暴涨99.04%,远远高于收入同比增长的10.8%,直追产业园收入的110.4%。

但是,华夏幸福高达189.1亿元的应收账款,坏账计提接近为0。其中约185.33亿元为应收政府园区结算款,减值准备为0,这在会计上是十分激进的做法。

与政府相关的结算款就是零风险吗?

从年报中我们看到:

固安工业区财政分局应收账款52.14亿元,固安新兴产业示范区财政分局应收25.20亿元,两者共计77.34亿元。但是,2017年固安财政收入只有98.5 亿元。

大厂县财政局应收41.14亿元,2017年大厂县财政收入仅54.1亿元。

怀来县沙城应收26.63亿元,2017年怀来县财政收入27.8亿元。

以这些县政府的财力,华夏幸福很明显无法在短期内收回全部账款。即使如华夏幸福所愿全额收回,周期也将十分漫长。

其他有类似业务的上市公司如岭南股份、绿地控股均以不同比例对公司与政府结算款项进行了坏账计提。云投生态甚至已确认了部分坏账损失。

上交所的问询函中也要求华夏幸福对不计提减值的合理性做出说明。

2013年至2017年,华夏幸福应收账款暴涨10倍,而同期的营业收入仅仅增长1倍。

2017年以来,监管层为防范地方政府债务风险,开始对PPP进行集中清理,曾经火爆的PPP模式遭遇一场“倒春寒”,大量此前正在推进的项目被叫停。新疆部分地区暂停了PPP项目建设,湖南高达80%的项目退库。

3

环京限购收入倒退

华夏幸福新的江山还没有打下来,后院却又起火了。

在近年房地产市场火爆的行情下,哪里出现了降价,那是要上新闻的。

今年3月7日,业内就传出华夏幸福在河北霸州的孔雀城降价甩卖,价格腰斩的消息。

不仅是霸州一地的孔雀城,还有多家媒体报道,各地的孔雀城还在打包部分资产寻求出售或者合作,这部分资产总价值超过两百多亿,多家房企已经表达了合作意愿。

不仅今年降价销售,其实华夏幸福从去年开始,房地产业务已陷入倒退。

年报显示,华夏幸福2017年房地产开发业务收入289.31亿元,较上年同期下降18.22%,存货周转率较上年同期下降约45%。

华夏幸福房地产业务销售萧条的重要原因之一,在于北京、环京地区出台了严格的限购政策。

相对于环沪、环深,环京地区出台的限购政策更为严格,本地户口和当地三年社保政策等于是掐住了开发商和炒房客的命门,完全无法破解。很多投资客开始选择观望,所以销售效果并不理想。

公开数据显示,2017年,环京地区住宅累计成交4.7万套,降至近五年来最低水平。成交面积459万㎡,同比下降6成。成交额521亿元,同比下降5成。

环京代表燕郊区域,住宅成交量创近五年新低,成交仅32万㎡,同比下降79%!

华夏幸福作为环京地区的龙头,有七到八成的业务都集中在环京地区,如今更是遭受暴击。如果自身房地产业务造血功能不足,那么华夏幸福在扩张产业园区的过程中,对外部融资就更加依赖。

2017年,华夏幸福少数股东权益339亿元,归属母公司所有者权益370亿元。但是,少数股东损益只有0.25亿,归属母公司股东的净利润87.80亿。少数股东339亿的净资产,只产生0.25亿的净利润。是否和乐视似曾相识?

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